全体趴下！被「沁园事件」带节奏，你就输了 | 地产小王子

文 | 方涛

绿城建发·沁园，第二张预售证，相比上一次开盘，涨了4500元/平米，涨幅9%。在我的朋友圈里，第一次出现这样的奇观：几乎所有开发商都为沁园站台。

开发商：涨得好。

你要知道，春节前，开发商对2019年楼市到底有多慌。突然，「沁园事件」让开发商们抓到了一根救命稻草，终于可以喘一口气了。

本来预期折戟的房东，会陆续降价出货。接下去，配合中介的起哄，恐怕又会再拖延一段时间。

一时之间，刚需购房者被吓到了：真要涨价了？

答案则是：限价后遗症，终于来了。

如我们春节前所料，农历年后，杭州限价弹性会有更大程度的表现。而沁园就是第一炮。如果这一炮都扛不住，接下来的压迫感一定会让你难以抵抗。

过去两年，开发商太委屈了。高价拿的地，房价会被牢牢控制，毫无利润可言。现在限价的坚冰裂开看了一道口子，不管卖不卖得好，都要涨上去试试。

开发商慢慢由被动转为主动。

而「沁园事件」背后最大的意志表达者：地方政府。前提是只有政府愿意放开限价，才会有更多的「沁园事件」。想明白这点，才能想通另一条逻辑：为什么限价放开？

因为市场快要稳不住了。而杭州是最需要「总之要稳住」的城市。换句话说，如果市场差到极点，放开限购也是完全有可能的。

所以我的观点是：别慌，全体趴下。如果你轻易被「沁园事件」带节奏，你就输了。

1.

放开限价没那么可怕。

当初丁桥的绿都汀澜府限死了毛坯价，但放出了6000元的精装标准。杭州世纪、拥潮府也都相应调高了价格。最明显的是凤凰台，批出了接近3万的价格。但市场预期并未因限价放开而发生逆转。

「沁园事件」之所以轰动，还是眼球效应而已。

2.

杭州向来是一个不会太出格的城市，比较通情达理。

就拿放开限价来说，有的城市高调宣布，意图太过明显，被叫停。而杭州只是默默在做，说明并不想太刺激市场。另一个角度看，限价放松的程度，也算合理。就拿「沁园事件」来说，一定是政府和开发商协商的结果。

3.

但「沁园事件」充分暴露了政府意图：提前拉住下滑。

因此，我们一个季度前就说过：你看不到2019年房价会暴涨，市场已经不具备朝这个方向发展的条件。至于大跌，背后的政府一定会伸出手来挽救，除非大厦顷刻崩塌。

4.

2019年，政府的意志和市场的意志，会徒手相搏。

现在胜负难断。对于政府来说，到年底之前，能打平就是赢。在这个时间点上，房价再暴涨一轮，没有什么空间了，当然，主政官员们也没有这样的勇气。

5.

从「沁园事件」开始，少关心限价，多去关心市场和产品。

如果你要更深层次的理解：那么，杭州限价不会再一刀切，开发商跟政府不再毫无讨价余地。大概率会是，既要完成限价的政治任务，保证房价的稳定，也要考虑拿地单位的生产成本，保持土地市场的可持续发展。

政府要告诉开发商：我也是有人情味的。

6.

给出「余地」有什么好处？

为了卖地。根据最新的供地计划，2019年，杭州十区计划推地288宗，总面积11474亩。其中，住宅用地预计会有160宗，面积8185亩。

所以，高价地扎堆的板块，更要合情合理的计算房价和土地成本。不然后面的土地谁来拿？地价要是跌得太多了，损失算谁的？

城市要建设，亚运会要举办，地铁要成网，这些都要钱。不取之于民，何来用之于民。

7. 

接下去，限价也不会彻底退出，但对市场的束缚和禁锢会十分微弱。再叫「限价」就太生硬和不通人情了，那就叫「政府想和你商量一下」。

有的区域，政府即便给了涨幅，开发商也不一定都能涨。性价比不高的板块，已经有开发商给出折扣活动了。慢慢地，限高的意义也不大。

但关键是，杭州会不会「限跌」？

当然也是边走边看。但不排除会用出这一招，目的是防止市场大起大落落落落落。

毕竟合肥早就在做了：要求商品住宅实际销售价格下浮范围不得超过备案价5%。随后，又有多个降价楼盘爆出被约谈后，涨回原价。

8. 

牢记一点：市场越差，政府小动作越多。

9.

一二季度，在统计数据上，新房价格会上涨。二手房东又会惜售了。但别慌，时间还是站在买方这边多一点。

政府只要把「抄底」和「高抛」的预期，都给扼杀了，市场自然就能稳定了。要理顺这一条逻辑：情绪上的稳定，从一手房传递到二手房，从二手房再传递到土地市场。

于是，开发商继续安心的拿地吧。

10. 

千万不要质疑政府稳定楼市的决心和手段。尤其杭州。

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